近日，上海市轨道交通市域线机场联络线（东段）4、5、6号风井和张江站单体先行用地批文印发。

这意味着，上海首个承接国家用地审批权授权和委托试点项目正式获批。

据悉，此次工程西线已于去年开工建设，上海市规划资源部门受自然资源部试点委托，审批同意先行用地约0.98954公顷（其中耕地约0.72088公顷），风井用地0.42808公顷，车站用地0.56146公顷，为东段工程减少报批环节、缩短审批时间创造条件。

上海市规划资源局相关负责人称，在全国8个首批试点省份中，上海目前也是新型用地审批权下放项目中最快获批的，是全国第一个。

这是一个具有里程碑意义的事件。

换句话说：2020年土地新政终于迈出了第一步！

表面上看，上海只是上马了一个轨道交通项目，其背景却是用地审批权下放的缩影。

在两个月之前，高层发布了《关于授权和委托用地审批权的决定》，赋予省级人民政府更大用地自主权，引起了人们的热议。

将永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项，授权各省、自治区、直辖市批准。

全国工商联农业产业商会专家委员会主任孙文华指出，耕地红线、生态红线、城镇建设开发建设边界红线已通过空间规划划定，在财权事权统一方面，放权意味着权责匹配，需要试点区域充分考虑本省、本市持续性发展的空间需求和经济发展需要。

重点就在于后面这一句：要考虑本省本市的需求。

哪些城市的需求大？哪些城市的需求小？这才是今年土地新政的重点。

国家首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点期限1年，具体实施方案由当地制订并报自然资源部备案。

显然，这8个试点省市要么处于经济发达的城市群，要么是人口常年流入的大省大市，只有这些地方，土地审批下放才能发挥出巨大的作用。

经济学家任泽平发布的数据显示，2010年-2016年，东北地区人口流出地区个数占比从70.1%增至93.7%，中西部地区从68.1%增至74.2%，东部地区从58.6%增至70.6%。

与此同时，二线城市人口流出地区个数占比从3.1%增至15.6%，三线城市从14.1%增至42.2%,四线城市从46.4%增至61.2%，五线城市从72.9%增至78.8%，六线城市从71.1%增至79.9%。

任泽平认为，这表明一二三线城市常住人口未来仍将持续流入，而五六线城市人口将继续大幅流出。

而我们看这8个用地试点省市，基本上涵盖了京津冀、长三角、珠三角、成渝4大城市群，也正是人口常年流入的区域。

这是一个很简单的逻辑。

人口流入越多，加大土地供应的需求就越大，土地审批权限下放的可能性就越高

人口流出越多，越有必要缩小土地供应，新增土地的审批必须要更严格。

换言之，本次上海轨交项目的快速落地，标志着4大城市群或加速扩张！

从土地出让金排行中，我们就能看出4大城市群的发展势头有多么迅猛。

根据中指研究院2019年全国土地出让金TOP20，京津冀城市群、长三角城市群、长江中游城市群、粤港澳大湾区、成渝城市群均有城市上榜。

京津冀在TOP20中占有两席，包括北京和天津。

长三角占据六席，分别是杭州、上海、南京、苏州、宁波、绍兴。

长江中游则只有武汉“一枝独秀”。大湾区则是广州、深圳、佛山上榜。

成渝地区成都和重庆两个核心城市均上榜。

显然，长江中游城市群、中原城市群、关中城市群、哈长城市群等区域，因为是“单核驱动”，所以土地出让的需求和总额无法跻身全国前列。

但是，京津冀、长三角、珠三角、成渝4大城市群，因为常住人口常年流入，主城扩张的需求非常强烈，此时土地审批新政，就能起到“如虎添翼”的作用。

以长三角为例，各地已经开始紧锣密鼓的为土地下放做准备了。

近日，21世纪经济报道记者从安徽省农业农村厅了解到，安徽将在18个县（市、区）开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用试点示范。

5月8日，上海市印发新版《上海市土地交易市场管理办法》，明确上海土地交易活动目的之一为“实现土地高质量利用”，并将“集体经营性建设用地使用权出让”纳入交易范围。

浙江《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》于5月15日刚结束意见征求，拟于2020年底全省初步建立土地二级市场。

江苏省自然资源厅提出，2020年要完善建设用地市场制度，加强一、二级市场联动建立健全产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全、监管有效的土地二级市场。

浙江、江苏、安徽、上海这3省1市，对集体土地入市、一二级市场的建设规划的政策密集出台，恰恰是对国家土地新政的一种呼应。

集体土地入市、一二级市场的完善，会扩大未来用地的范围。

而用地审批权下放，会加速4大城市群的扩张。

这是一个很清晰的链条，也意味着未来10年楼市的轮廓已经清晰：大城市越大，小城市越小！

有一点需要明确：土地审批权限下放，绝不是新城区开发、大肆卖地盖楼这么简单。

从上海轨交项目可以看出，简便的土地审批，更有利于基础设施建设加快速度，包括且不限于车站、高铁、轻轨、体育场、医院、学校、城市综合体、停车场的快速推进。

在人口加速流入的同时，能够让基建设施迅速完善，会从侧面反哺房地产市场，让当地楼市的供需更加平衡，城市框架拉大了，房地产的供应也会更理性。

从这个角度来看，未来10年，占据我国房地产市场高地的区域，非4大城市群莫属。

而那些用地试点以外的省市，比如中西部地市和县城，比如东北的中小城市，受限于土地供应规模，未来这些城市的“无序扩张”自然会摁下“暂停键”，三四线楼市的前景也会变得更加黯淡。